来自 财经资讯 2019-11-29 05:52 的文章
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拿下北京国贸中海广场后,氪空间坚持的CBD核心路线究竟是什么?

这家营业部于2003年设立,是中金公司全国22家营业部(不含合并后的中投证券营业部)中的第一旗舰营业部,也曾号称最牛营业部,在SK大厦一层已经长达15年,几乎成为一个显著的地标。从建外大街人行道上走过,挂在SK大厦底商的中金公司证券营业部褐红色的招牌非常明显。

正是如此,氪空间在CBD的选址看似不合理,实际上最合理。企业的成长根植于坚实的市场需求,而不是依靠创业政策的补贴进行套利。拥有更多的CBD核心物业,能让氪空间走的更加坚实。

中海商业联合办公管理中心总监李雪瑞则从传统开发商的角度对当下流行的共享办公形式进行了实操性的解读。她认为,共享办公正在重新定义整个商办市场,智能门禁、人脸识别、无人零售等科技化产品逐渐成为共享办公空间的标配,这些共享空间高科技的应用也在倒推着传统写字楼提升相应的产品硬件和产品智能化;同时,共享办公还是城市创新升级的动力引擎,是对城市更新和城市运营的一种深度参与形式。

相比之下,氪空间坚定地走一条以CBD为中心的物业拓展道路。这看起来并不符合常识,北京国贸中海广场的租金价格并不便宜,而国贸更是常年位居北京写字楼出租率的前列,优质的地段和办公氛围让写字楼租金常年维持在一个比较高的水平。氪空间这一次拿下中海广场,仅仅是一个展示肌肉的面子行为吗?

对于为何联合办公需求会大增,与A级写字楼的退租形成鲜明反差。氪空间CMO陶然告诉北京青年报记者,首先是整体大环境资本寒冬,现金流对企业更重要。联合办公综合成本比传统写字楼低,按月租赁,不会占用太多资金,而且租期灵活,企业即使明年要裁员,缩减办公面积可以退租,损失较小。

移动互联时代虽然极大的缩短了空间限制,但是仍然无法取代距离和地段对优秀企业的吸引力。

租金太高金融机构搬离甲级写字楼

但是受制于高昂的整租费用,并不是所有的公司都能负担核心CBD的高额租金。戴德梁行一份共享空间研究报告表明,大量企业考虑采用灵活的工作场所策略,从而更有效地利用现有空间。他们也愿意在技术上进行投资,以便打造灵活的工作环境。多位企业高管表示,他们愿意租赁短期溢出多余的空间,甚至整合他们的办公布局。

有业内人士表示,由于整体经营不景气,不少中小型的金融机构和互联网公司都在考虑搬迁到更便宜的写字楼里办公,其他行业的公司处境更加可想而知了。

随着大量创意服务类公司涌现,这些人数不多,更青睐全新办公体验的公司是氪空间产品的忠实用户。值得注意的是,这一类服务类公司也更倾向于在CBD办公,因为这样距离他们的客户更近,沟通成本更低、效率更高。

氪空间的办公产品特征和精细化运营能力则形成了空间感召力,大量的客户是不同行业里成长阶段的中小企业,同时氪空间通过规模化的扩张覆盖更多管理成本,提高项目和资源配置的效率,也满足了这些成长型企业及员工对社区交流、资源合作共享、智能化应用等日常办公的进一步需求。同时,氪空间大力拓展社区。据悉,氪空间在第四季度共有12个新社区正式开业,其中上海8个,北京2个,厦门和合肥各1个,工位总数接近1万个,超过2017年全年新增的工位数量。并且新的社区都集中在北京国贸CBD,上海陆家嘴、人民广场等核心商圈。

越是办公需求集中的地方就有更多的写字楼,这些集聚的办公需求推动CBD形成、更新并且不断发展。北京国贸、上海陆家嘴这一类的城市核心CBD,由于办公需求旺盛,常年维持着极低的写字楼空置率。

可见随着过去几年金融机构和互联网公司的发展,北京写字楼价格一再提高,但在当前许多公司遭遇经营压力的情况下,高租金的写字楼反而成了一些中小公司的巨大压力。

图为中海广场写字楼

氪空间创始人兼董事长刘成城曾表示,在经济环境不确定性比较高的时候,会有越来越多的企业选择更加灵活的共享办公,租期可以短至一个月,而且可以根据企业的发展来增加或减少工位。

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梦想加创始人王晓鲁在中国写字楼产业园发展论坛上,把当前的办公需求分为三个维度:一是重度的办公需求,即专属的固定办公空间;二是中度的办公需求,即非常灵活的办公空间;三是轻度的办公需求,即临时性的办公空间。为了满足不同维度的办公需求,梦想加结合空间设计、智效办公和空间运营,打造整合科技、颜值、体验并存的未来办公升级的服务,为不同类型的企业,从自由职业者到中小企业、成长型公司、大型企业的分支团队,甚至于是对公司总部提供完美的解决方案。

继海航实业大厦之后,氪空间近日拿下位于北京国贸CBD核心位置的中海广场写字楼,算上万科大都会,氪空间目前已经有三个扎根在国贸的项目。

www.9159.com,这主要还是因为写字楼租金价格不断上涨,给公司经营带来了更大的压力。

决定联合办公企业能走多远的是市场,不是补贴

在不少公司退租、改租的情况下,联合办公成为了今年商业写字楼领域的黑马,甚至开始承接许多退出甲级写字楼的用户。

联合办公的盈利逻辑仍旧是租金差价,通过服务、创意、运营、差异化等创造出空间的增值,以租金剪刀差的方式赚取利润。为了保证盈利,一些企业选择寻找存量物业当中的价值洼地,用低价房源博利润空间,比如优客工场。创始人毛大庆的地产资源让他能以较低价格拿到相应物业,唯一的问题是,这些物业并不在核心区,地段较为偏远。

退租的金融机构远不止中金一家。同样在SK大厦底商挂着显著招牌,紧挨着中金营业部招牌的KB国民银行营业部原址也从底商搬至11楼,原址被清理成空地待租。

CBD的办公价值

有业内人士认为,宜家的高调加入,意味着联合办公在获得了传统商办需求认可的同时,也将迎来进一步的激烈竞争。2018年,中国联合办公迎来融资和整合的加速期,头部品牌融资规模快速扩大,行业的整合也继续提速。不过从目前来看,联合办公行业仍具有很大的上升空间。

进入国贸中海广场之后,氪空间想说明一个简单的道理:将更多的资源投入到非核心区的洼地物业,不如专注核心区域的优质物业。无法在地段上给企业更多支持的联合办公空间,不是好的空间。

由于过去几年的高速发展,北京写字楼已经成为全国租金价格的标杆。戴德梁行数据显示,当前北京市甲级写字楼的平均租金为403每平方米每月,为一线城市平均租金最高的城市。在高租金的压力下,就连一些金融机构和互联网公司也开始吃不消了,国贸、金融街、霄云路等写字楼需求的热点区域都出现了用户退租、改租的情况。而办公形式更加灵活、工位价格更低的联合办公则趁机大肆扩张,捡漏传统写字楼外流的用户。对此,业内人士认为,资本寒冬和对明年市场的不确定性,造成了许多高端写字楼用户不得不开源节流,而联合办公几个头部企业不断扩张的同时,也不断有新的品牌、新的资本加入,预计联合办公市场的竞争将更加激烈。

马太效应决定了集聚的资源能产生更高的效率,CBD可以说是马太效应在城市生态当中最明显的造物。数平方公里的土地上拥挤着大大小小的写字楼、餐厅、便利店还有各类配套设施。成熟的条件让CBD成为了最适合办公的区域,这里也带来了城市当中最高的单位GDP产出。

近日,联合办公企业氪空间也宣布,从今年9月份开始业绩大增,9、10、11三个月的工位服务签约金额已经超过今年前九个月的总量,三个月的签约金额环比增长近100%,而12月份的单月签约金额也预计突破1亿元。

以中海广场为例,写字楼与国贸地铁站的直线距离只有400米,步行仅需几分钟。周边国贸、嘉里、银泰等写字楼环绕,还有各类商超和周边的配套公寓。无论是中小企业还是大企业,身处国贸CBD的好处显而易见。优质的配套服务,和周边客户距离只有几百米。中海广场的高租金并没有成为氪空间出租工位的阻碍,恰恰相反,人们更能接受优质地段优质环境的高溢价。

金融机构、互联网公司退租A级写字楼 氪空间等联合办公企业四季度签约创新高 写字楼退租 联合办公捡漏

决定氪空间地段选择的,是市场需求。

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