来自 房产 2019-12-28 00:09 的文章
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广州www.9159.com::地王的日子比其他城市好得多

结合入市时点来看,已入市的“地王”项目主要集中在2018年下半年集中面世,与拿地时的周边房价相比,所有地王的开盘价格都已上涨超过30%。

土地市场:行政区地王接连被刷新

星汇海珠湾即是这样的典型代表,拿地楼板价仅为当时周边在售项目售价的47%,海珠区作为广州中心区虽然房价涨势不及周边,但是从拿地到开盘的一年半时间,海珠区房价涨幅也有51%,最终项目房地差高达35444元/平方米,地房比仅有31%,是所有地王项目中地房比最低的项目,盈利十分可观。

下城区、余杭区、临安区等区域涨势最为突出

广州2018、2019年地市走冷

根据CRIC统计,截止2019年11月18日,近八成地王已经入市,入市项目的平均入市周期达15.6个月,超过全国平均入市周期10个月左右。就已入市的单个地块来看,入市最快的是临安区单价地王项目——苕溪壹号,拍地之后4个月就开盘,该项目拿地楼板价高达12506元/平方米,溢价率高达55%,这与临安当时的规划利好和杭州楼市的高热不退以及临安相对宽松的调控政策息息相关,这场土拍是在临安撤县设区后的半月内拍下的,行政区划调整后,临安的楼市热闹非凡,杭州市区、嘉兴、温州的炒房团蜂拥而至,临安的房价迎来了新一轮的上涨契机,因此,土拍热度明显上涨。由于市场高预期,为了搭上顺风车,房企加快了入市的进度,仅仅4个月就开盘;首开平均销售均价17000元/平方米,剔除建安、营销等成本,项目肯定是要亏的,目前房价涨至22450元/平方米,能稍有盈利空间。而入市最为缓慢的地王是前江干区单价地王——金隅中铁诺德都会森林,拿地之后22个月才首开,其余入市项目开发周期均在1-2年之间,大部分地王的开发节奏较为缓慢。

全市单价地王近三年仍未入市

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究其原因,一方面是由于广州自2018年四季度限价明显松绑,房价有一定程度的上涨,使得地王的盈利空间逐渐扩大。

到了2019年上半年,杭州土地市场再度大幅升温,以4月份成交的上城区望江单元的优质宅地为例,在经过34轮的竞价后溢价率达到30%,并进入竞自持程序;最终经过11轮竞自持投报后,被滨江集团以最高限价52亿元、30%溢价率+自持22%、楼板价45325元/平方米竞得,实际楼板价已经超5万元/平方米,早已刷新了历史最高单价。

在近几年内,广州购房需求的年增量仍可保持在1000万平方米以上;对于房企而言,有规划利好、同时供地较多、房价上涨预期较佳的增城和南沙区域,可予以重点关注,适时补仓。

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在这样的市场环境下,我们发现,与厦门和上海地王动辄半数亏损、北京和杭州七成地王亏损不同,广州地王总体情况比其他城市要好得多。

2016年杭州土地市场热度明显上升,当年绿城竞得的潮鸣地块,在之后的两年内均保持着杭州最高楼板价的记录。在这两年间,尽管最高楼板价未被刷新,但多个区域地王最高单价不断被刷新,土地市场热度依然高涨。到了2019年,由于杭州土拍采用“限价+竞自持”方式竞拍,部分地块实际楼板价也早已刷新了历史地王价,地市热度明显被低估。

总体而言,高盈利的项目依然是那些拿地时较为理性的项目,这些项目虽然从拿地到开盘房价涨幅并不十分突出,但是由于拿地较为便宜,两方利好叠加之后,使得高盈利成为现实。

随着地王们逐渐进入销售阶段,但市场整体调控力度尚未放松,杭州房价走势也一直较为平稳,在这样的环境下,这些顶风入市的地王们如今生存状态如何呢?

亏损的是增城区单价地王,2017年3月被碧桂园以43.12亿元的总价竞得,楼板价为23963元/平方米,溢价率为45%,而当时周边的湖山花园项目售价13117元/平方米,该宗地是典型的“面粉贵于面包”的项目。

就盈利情况来看,拿地之时,13宗地王项目有5宗“面粉”贵于“面包”,最为典型的当属“踩点”拿地的绿城凤起潮鸣项目,该宗地在2016年3月竞得,尽管当时拿地之处楼板价较当时周边房价还要贵368元/平方米;但由于项目区位优越,加之项目定位高端,又恰好赶上了杭州房价快速上涨的窗口期,2017年底项目开盘价达80000元/平方米,较拿地时的周边房价上涨了78%,房地差也接近了34632元/平方米,盈利空间可期。

至于2017年,从数量上看,自2015年以来成交的18宗地王中,2017年占据了6席,在近5年中数量最多,在这其中,广州最高单价也在2017年诞生。

总结:六成普通项目尚有盈利

一类是盈利空间较大的项目,譬如五矿万樾台、星汇海珠湾、金茂广场、保利华润紫云等项目,地房比均在45%以下,房地差均接近或超过3万元/平方米,这些宗地多是2015、2016年拿的地,拿地时间较早,与当时周边在售项目的地房比多在50%以下,拿地价格本身就比较“实惠”,而项目开盘入市则正赶上房价快速上升期,因此盈利空间较为可观。

“限价+竞自持”使得市场热度被低估

除了2019年竞得的三宗地王以外,按照正常开发周期来看,尚未入市的两宗地王均为2017年竞得的。

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值得注意的是,2017年“3.30”调控之后,广州土拍规则趋于多元化,而出让底价也根据此前成交的地王价格做了市场化的调整。

除土地成交不久的富阳区单价地王外,未入市的项目均是位于主城区的超高单价地王,多位于西湖、江干、上城等区域,楼板价接近或超4万元/平方米,在当时这一价格接近或超过周边同类项目的售价,面粉价格过于高昂,因此入市节奏较同期地王明显偏慢。在当前较为严苛的限价背景下,这类高价地王入市的盈利空间不大,大概率面临亏损的命运,所以这类地王项目依旧处于搁置状态,入市周期预计均超2年。

一宗是全市的单价地王,该地块处于宅地稀缺的海珠区,区位优越、配套完善,吸引力保利、万科、碧桂园、招商蛇口、越秀、华润等多家房企巨头,楼板价高达55437元/平方米,地价升至历史高位;而当时周边项目售价也就在3.5-5万元之间,即使目前升至6-7万元的销售均价,也难以实现盈利。

根据CRIC对杭州2016、2017年成交的188幅含宅地块的运营情况进行统计分析,结果发现:目前还有23宗土地尚未开盘,仅占一成;而就盈利情况来看,近六成项目尚有盈利空间,超四成项目是亏损的,这与七成地王陷入亏损的困境截然不同,明显优于地王项目。

就区域来看,增城、南沙盈利项目较多,这与广州商品住宅的主力供应区域也相吻合。至于亏损项目,本身数量也较少,除黄埔区外,海珠、荔湾等中心区均有涉及,譬如保利东郡和中冶逸璟公馆均面临亏损。

周边房价:拿地时机关乎盈利空间

由于当时广州限价较为严苛,项目首期销售价格在3.2-3.5万元/平方米之间,今年销售遭遇瓶颈,平均售价降至2.8-3.0万元/平方米。整体来看,项目房地差维持在6000元/平左右,地房比高达80%,项目亏损是毋庸置疑的。

原标题:七成地王面临亏损,拿地时间至关重要

回顾2016年、2017年的广州地市。

尚未入市地王多为主城区超高单价地王

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就已经入市的13个典型地王项目来看,根据测算地价房价比值处于45%-82%不等,房地差在4494-34632元/平方米之间。盈利空间较大的项目集中在下城区和滨江区,并且是拿地较早的项目,多早于2016年6月,其中风气潮鸣、杭州壹号院两个项目的房地差均超2.5万元/平方米,地房比均在57%以下,盈利空间十分可观。

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明显优于地王,房企可适时补仓

限价放松下,九成项目盈利有保障

就区域来看,临安、萧山、阜阳、余杭等郊区盈利项目的占比较高,这也与土地竞争格局和房价涨势有较大关联,一方面,郊区房企竞争不及主城区激烈,拍地相对理性,土地价格虽然高,但房企在拿地时不会像在主城区拿地时那样“不计成本”,另一方面,郊区譬如临安撤县设区,迎来规划利好,同时也不限购,房价涨势突出,因此郊区项目的盈利概率相对较大,而主城区即使是非地王项目,地房比也处于高位,盈利空间不能保障,多面临亏损的命运,这也与我们的统计相符合,拱墅、西湖、江干、下城、滨江等区域亏损项目个数均多于盈利项目。

究其原因,这与广州土拍的多元限制条件有极大关联。

值得注意的是,盈利的地王还是少数,七成入市地王面临亏损。这部分项目地房比多在65%以上。其中,位于拱墅区的绿城建发沁园表现最为突出,该项目土地在2017年1月被绿城以31亿元的价格竞得,楼板价高达40766元/平方米,2018年10月首开,首开平均售价49500元/平方米,地房比高达82%,房地差仅有8734元/平方米,亏损十分严重。

2016年,广州地王的平均楼板价最高,高达28537元/平方米,这一价格即使较近5年次高年份2019年的平均楼板价也高出73%,由此可见2016年土地市场热度之高。

盈亏情况:七成入市地王面临亏损

定向出让、自持用地、竞返还面积等土拍条件频繁出现,多数地块以底价或低溢价成交, 2018、2019年广州经营性土地的整体溢价率均低于6%。

而从地王的平均楼板价来看, 2016年到2019年地王的平均楼板价保持基本稳定,整体保持在3万元/平方米以下。值得注意的是,2019年地王的平均楼板价为26692元/平方米,较前三年略有下降,尤其较2017年下降了10%,究其原因,也是由于杭州2019年土地拍卖规则导致的,地市高热之下,“限价”虽然使得土地楼板价保持在可控范围,但是“竞自持”使得可售面积明显减少,实际楼板价依然处于高位,土地市场热度依然高涨。这从2019年杭州土地出让金数量即可看出 ,根据CRIC统计,截止11月18日,杭州年内累计土地出让金额达2387亿元,较2018年全年出让金总额仅低56亿元,依然排在全国第一位。

总体来看,广州地王的日子比其他城市要好得多,地王亏损的比重不足一成。

2016年,绿城在杭州下城区以45368元/平方米的价格拿下一宗宅地,刷新了当时的单价地王记录且较历史单价地王楼板价提升了24%,杭州土地楼板价产生了跳跃性的上涨。2017、2018年杭州土地市场迎来一波“地王潮”,2017年上城区、拱墅区、西湖区、萧山区、余杭区、临安区等多个行政区地王被刷新,2018年,江干区、滨江区、萧山区、余杭区、富阳区等行政区地王又不断被刷新,这两年地王数量均保持在高位。

根据CRIC测算,仅有1宗地亏损,其余12宗地均能实现盈利。

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