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世茂房地产:关联方交易疑云待解

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作者:李霞

原标题:同根不同命!世茂集团旗下两房企业绩“冰火两重天”

日前,世茂房地产发布11月的业绩公告。公告显示,今年前11月,世茂房地产累计实现合约销售额2277.3亿元,同比增长47%。截至2019年11月30日,世茂房地产已超额完成年初业绩会定下的2100亿元销售目标。

中新经纬客户端11月15日电 同属世茂集团的世茂房地产、世茂股份两家上市房企,2019年以来的业绩表现却不同。以住宅物业开发为主业、在港股上市的世茂房地产在前10个月就完成了全年业绩目标的九成以上,而A股的世茂股份前三季度销售额却呈现负增长,业绩完成率为54%。

同为世茂集团的上市公司,世茂股份的业绩却是另一番景象。早在2017年,世茂集团董事局主席许荣茂就因世茂股份违反同业竞争承诺遭到证监会处罚。如今,世茂股份与世茂房地产之间仍然存在不少关联交易,至于两家公司同业竞争的边界究竟在哪里也令外界摸不着头脑。

销售业绩“冰火两重天”

www.9159.com,“慢热的扩张”

资料显示,出生于福建的许荣茂早年间在香港从事证券业务,后来回到内地,在1989年投身房地产开发,世茂集团就此启程。2000年以后,世茂集团先后在港股和A股分别拥有了两家上市公司——世茂房地产与世茂股份。

世茂房地产对销售规模的热情,在近几年才被点燃。世茂房地产于1994年成立,算是业内起步较早的地产公司,但是合约销售规模晋级千亿还是在2017年,当年公司合约销售额达1007.7亿元。而在2017年之前的数十年间,公司销售规模进展缓慢,迟迟未有大的突破。

在港股上市的世茂房地产,主营住宅物业开发和酒店业务。根据世茂房地产近日发布的数据,截至今年10月底,世茂房地产累计合约销售总额约1972.3亿元人民币,合约销售总面积1099.52万平方米,分别同比增长45%及33%。世茂房地产将全年的销售目标定为2100亿元,据此计算,前10个月,世茂房地产已完成了全年目标的93.92%。

从世茂房地产近五年的销售业绩来看,在2014-2018年世茂房地产的签约销售金额分别为702.16亿元、670.39亿元、681.2亿元、1007.70亿元和1761.50亿元。 在过去的5年中,合约销售额增速分别为4.69%、-4.52%、1.61%、47.93%和74.80%。尤其是2015年-2016年世茂房地产的销售规模甚至开始走下坡路,直到2017年其合约销售额才实现规模化增长,到2018年持续增长。从世茂房地产2019年半年报数据来看,今年上半年其签约金额为1003.4亿元,同比增长39%。

克而瑞研究中心称,截至10月底,在年内设定了全年销售目标的房企中,只有恒大、龙湖、世茂等10家房企的目标完成率在90%以上,世茂房地产的操盘销售额与全口径销售额均位于中国房企第11位。受业绩向好影响,花旗近日还上调了世茂房地产股票的目标价。

标准排名分析发现,在2014-2016年世茂房地产销售规模增长乏力的主要原因是2014和2015年其拿地时犹豫不决以及策略失当。

不过,在世茂房地产业绩不断冲高的同时,同属于世茂集团的世茂股份的销售业绩却出现负增长。今年1~9月,世茂股份销售签约面积约为77万平方米,同比减少27%;销售签约金额约为162亿元,同比减少19%,完成年度目标的54%。

自2013年,世茂房地产便将销售重心由一二线城市,拓展至三四线。但因当时三四线城市经济发展水平不高,相关需求薄弱,造成世茂房地产大量库存难以消化,公司销售规模止步不前,销售增长大幅落后于同业。

世茂股份第三季度数据没有披露具体的业务构成,但从2019年半年报可以看出,商业地产销售出现负增长是拖累其业绩增长的主要原因之一。数据显示,上半年世茂股份实现营业收入128.21亿元,同比增长5.54%,其中,住宅销售额约94.48亿元,同比增长19.19%;商业地产销售额约26.6亿元,同比减少24.73%。

从世茂房地产的土地储备也能直观地看出2014-2015年其拿地的犹豫不决。2014-2016年世茂房地产的土地储备逐年下降,分别为578.9万平方米、554万平方米以及491.8万平方米。在进行战略调整后,世茂房地产积极进行土地补给,2017年世茂房地产新增土储直接飙至1060万平方米,且都在上海、西安、广州等一二线城市。2018年,世茂房地产分别于深圳、天津、郑州等地新增96块土地,总价值823亿元,总计容面积1615万平方米。

在负债率方面,半年报显示,世茂房地产已经连续8年将净负债率控制在60%以下,融资成本控制在5.6%左右。世茂股份当前负债率虽然不高,但今年前三季度负债总额达到了693亿元,货币现金与现金流均出现负增长。

进入2019年,为应对国家出台的分城施策调控,世茂房地产在战略上做了调整,即布局一二线城市的同时,亦专注于一二线周边可承载外溢需求的三四线城市。2019年上半年,世茂房地产审慎补充土地储备,拿地花费为830亿元,增加土地储备1412万平方米。从拿地方式来看,以收购方式获取的土地约占60%。截至2019年6月末世茂房地产累计拥有6407万平方米的土地储备,共拥有301个项目,分布于全国101个城市。

商业项目面临较大竞争压力

积极拿地的同时,世茂房地产的去化压力也在攀升。2014-2018年的五年间,世茂房地产的“存货/平均预收账款”指标逐年上升,该指标从2014年的3.32攀升至2018年的4.74,复合年增长率超过10%。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示,世茂股份销售额下行,与整个房地产市场环境有关,即国内商业地产销售有所萎缩。国家统计局11月14日发布的数据显示,今年1~10月,全国办公楼销售面积下降11.9%,销售额下降11.5%;商业营业用房销售面积下降14.0%,销售额下降13.4%。

同根不同命

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称,当前国内商业地产供应有些过剩,同质化问题严重,再加上互联网对线下实体店的冲击,整个商业地产都不是十分景气。世茂股份的商业项目没有多少自身特色,还要与万达、华润等巨头竞争,压力较大。

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