来自 房产 2019-10-22 23:24 的文章
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长租公寓未来发展前景广阔,但盈利问题仍未解决,未来将何去何从

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不过,近年来,一些物业中介公司开始通过向物业持有人长租公寓再将其对外转租的方式开拓出租公寓市场,由于中国公寓市场的租金回报一直较低,所以,这种长期包租的方式能够在一定程度上降低初始阶段的投资成本,改善租金回报低于资金成本的困境,尤其是当长租的租金不需要一次性全额支付或全额支付后的租金水平很低时,将使以“初始租金+改善性资本支出”为投资成本的资本化率大幅提高,而当资本化率高于融资成本时,以公司化运营的出租公寓模式将能够真正成立。

长租公寓盈利问题

发展我国长租公寓REITs的意义

在长租公寓领域融资不断,房产中介、创投资本、开发商等也纷纷加码布局的情况下。目前一线城市集中式长租公寓品牌数量合计已有300多家。随着,国企、房企的大举进军,长租公寓的市场格局也悄然发生了改变。但长租公寓投入大、盈利难等问题依然没有得到改变,在没有充足的流动资金的情况下,2017年有很多中小公寓只能走向倒闭,究其原因,集中在盈利困难上。

第三,帮助规范发展和培育长租公寓市场。REITs将所筹集的资金收购住房并出租经营,有助于消化住房市场库存,盘活存量住房并加以有效利用,从而提高资源利用效率和住房租赁市场的活力。通过提高长租公寓运营房专业化的住房租赁运营管理水平,提升用户体验,推动长租公寓市场规范发展。

随着RETIs、ABS的优势逐渐被大家认知,长租公寓ABS、长租公寓REITs大有可为。但也应该看到,即使是政策利好加上资本推动,长租公寓在中国仍然是一段长久的事业,也需要克服诸多问题。

中国版REITs的落地已经成为共识,尽管目前标准化REITs产品并未出现,但在监管机构等的积极推动下,REITs也一直在不断的发展。REITs可以通过盘活存量物业资产,解决企业重资产问题,对于持有物业产权的公寓运营商,则可以逐渐探索境内REITs模式。对于当前积极参与产权持有型长租公寓领域的不动产投资基金、转型公寓领域或住宅自持型的房地产开发商,类REITs和未来的公募REITs都将是值得重点研究的领域,通过综合考虑合理REITs产权结构、税务安排等因素来制定合理的投资框架和组织架构,实现公寓领域的金融创新。

目前市场上的上租公寓主要盈利点为租金差,如果企业盲目进入,在没有理清商业模式的情况下,将会花费大量的时间和现金在盈利上。另外盈利难,也受出租率制约,想要盈利整体出租率需达到95%以上,而目前平均出租率在90%以下。据记者的了解,不少开发商在做长租公寓时,财务模型中现金流回正的周期一般设定在五年。但即便是最早进入这一领域的万科,目前都未有五年的发展时间。

REITs对培育我国长租公寓市场具有以下几方面的意义:

最近几年长租公寓的发展是很迅猛的,随着国家对于住房租赁市场的支持,再加上租售同权等政策的实施,让更多人们看到了租赁市场的发展前景。长租公寓的市场发展是有很广阔的前景,但是盈利问题仍未解决,未来将何去何从还是一个大的问题。

我国长租公寓REITs的可行模式

长租公寓未来发展前景

第一,契合“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位。REITs对长租公寓的有力推动,将会更新社会对房产的地位和传统的观念,其对大众根深蒂固的买房观念会逐渐产生深远长效的影响,有利于遏止非理性买房、投资房产的情况,促进房地产市场平稳健康发展。

随着国家政策对于长租公寓的不断推进,租房市场将向着越来越好的方向发展。长租公寓痛点和难点也会逐渐的得到改善,相信未来长租公寓将成为我们国家解决住房的主要途径,未来也会有更多的人们选择租房子来缓解自己经济上的压力。

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不过,近年来,一些物业中介公司开始通过向物业持有人长租公寓再将其对外转租的方式开拓出租公寓市场,由于中国公寓市场的租金回报一直较低,所以,这种长期包租的方式能够在一定程度上降低初始阶段的投资成本,改善租金回报低于资金成本的困境,尤其是当长租的租金不需要一次性全额支付或全额支付后的租金水平很低时,将使以“初始租金+改善性资本支出”为投资成本的资本化率大幅提高,而当资本化率高于融资成本时,以公司化运营的出租公寓模式将能够真正成立。

第二,便于企业融资。REITs出现之初的目的就在于集合机构和个人投资者的资金,投资于收益型物业,并获得以租金收入为主的投资收益。REITs约束较为严格,信息披露规范,专业化运营管理,作为房地产投资较理想的渠道,对社会资本具有吸引力。为此,REITs可成为长租公寓资产投资的重要来源渠道。

回报率不高也是需要面对的现实。万科董事会主席郁亮的表态里可以看出端倪。据他称:“从回报率来说,我们能够达到1%-2%的回报率,就已经很满意了。未来长租公寓回报率6%-8%是正常(水平)的话,我们就往这个方向走。”

我国的长租公寓REITs可以选择在银行间债券市场和证券交易市场进行交易,这两种不同的交易市场也代表着不同的REITs模式。

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与美国的出租公寓市场相比,中国的出租公寓市场既没有低融资成本的优势,也没有高租金回报的优势,在过去十年中,中国的出租公寓市场一直处在一个净租金回报低于融资成本的时代,即“资本化率<自主开发的投资回报率<融资成本”的周期中,在这样的情况下,任何以长期持有为目的的收购或开发行为都不是价值最大化的,以出售为目的的开发成为市场最明智的选择,相应的所谓的“出租公寓”只存在于那些资金成本很低的个人投资者中间。但由于这种零散分布的物业难以保证物业管理的品质,更重要的是,难以获得稳定的租期,从而限制了中介公司或其他物业经营公司在这些出租屋上的资本支出计划,从而形成了出租公寓市场上的乱象。

与美国的出租公寓市场相比,中国的出租公寓市场既没有低融资成本的优势,也没有高租金回报的优势,在过去十年中,中国的出租公寓市场一直处在一个净租金回报低于融资成本的时代,即“资本化率<自主开发的投资回报率<融资成本”的周期中,在这样的情况下,任何以长期持有为目的的收购或开发行为都不是价值最大化的,以出售为目的的开发成为市场最明智的选择,相应的所谓的“出租公寓”只存在于那些资金成本很低的个人投资者中间。但由于这种零散分布的物业难以保证物业管理的品质,更重要的是,难以获得稳定的租期,从而限制了中介公司或其他物业经营公司在这些出租屋上的资本支出计划,从而形成了出租公寓市场上的乱象。

第二种则是长租公寓持有/运营方选择合适物业,以转让股权方式将物业资产转让给专门的项目公司(SPV,因国内REITs税收政策并无放宽,这种方式一定程度上可避免过度征税),设立REITs筹集资金,在证券市场上市交易。

长租公寓未来发展前景广阔,但盈利问题仍未解决,未来将何去何从

REITs是长租公寓规模化扩张最佳途径

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